부동산 투자는 땅(토지)에 대한 투자이다

부동산 투자는 땅(토지)에 대한 투자이다

 

부동산 투자에 관심을 갖고 있고 투자하고자 한다면 한번쯤은 미리 곰곰히 생각해 봐야 할 것이 있을 것입니다. 대다수가 부동산에 대한 투자라고 하면, '아파트' 또는 '오피스텔', '상가'를 떠올리지만 실상은 투자의 본질은 '땅'에 대한 투자가 본질일 것입니다.

 

부동산의 영어표현은 'real estate'입니다. 말그대로 '진짜 재산'이라서 사람들이 투자하는 이유가 아닐까요? (어원은 다른 뜻에서 비롯되었지만...) 고대로부터 특히 농경사회에서 땅의 중요성과 거주하는 집의 중요성이 사회적 밈(meme:영국의 생물학자 도킨스(Richard Dawkins)가 1976년 출간한 저서 《이기적 유전자 The Selfish Gene》에서 만들어 낸 용어로 '생물학적 유전자처럼 사람의 문화심리에 영향을 주는 요소'를 의미함)의 영향이 아닐까?

 

부동산이란? <법률> 움직여 옮길 수 없는 재산. 토지나 건물, 수목 따위이다. [영어] property, real estate, (Am) realty; (법률) (Am) real property

 

 

부동산이라 함은 토지와 건물은 이런 의미에서 그 중요성은 대다수 투자자들이 매일 느끼고 체험(고난, 즐거움 등)하는 것이기에 본능적으로 투자에 믿음과 확신을 갖은 것이 아닐까하고 생각해 봅니다. 그리고 자연적으로 부동산 투자는 삶의 모금자리를 확보하여 안정적 생활을 추구하려는 인간본성과 관련되어 그런 것이 아닐까요? 여러분은 어떻게 생각하십니까?

 

 

'토지'가 부동산 투자의 핵심입니다
오늘날 관점으로도 누군가가 사업하려면 땅이 필요합니다. 즉, 사무실, 공장, 창고가 필요하기에 땅은 꼭 필요합니다. 그런데 사업가는 망해서 바뀌어도 땅 주인은 여전히 안전하게 임대료를 받아 챙깁니다. 예를 들면, 도시의 번화가에서 상가를 자세히 살펴보면 우리는 금방 알 수가 있을 것입니다. 번화상권의 건물간판들이 얼마나 자주 바뀌지요. 어떤 경제신문기사 내용 중에 '신규로 창업하는 자영업자의 80%가 3년 안에 망한다'고도 하였습니다.

 

그런데 가게는 망해서 나가지만 건물 주인은 여전히 임대료를 받습니다. 누군가 또 임대하여 새로운 가게를 열기 때문입니다. 그 이유는 건물과 땅 주인은 독점적 지위(위치)를 갖고 있어 돈을 벌고 있습니다. 이것은 부지런하고 재능있는 사업가보다 게으르고 재능없는 땅주인이 더 부자가 되는 이유를 설명해 줍니다.

 

부동산 종목별 투자수익률 순위는 국가나 지역에 따라 다르겠지만 이 또한 '수요와 공급'에 따릅니다. 공급의 부족(제한)으로 인해 해당 부동산이 독점력(희소성)을 갖게 되는 것입니다.

 

'강남 아파트'도 토지에 대한 투자이다
현재 우리나라에서의 일반적 투자순위는 땅> 아파트> 오피스텔> 상가 순으로 보여 집니다. 이것은 시대에 따라 변하기는 할 것이지만 엄밀하게 따져보면 결국은 땅에 대한 투자가치가 결정된다고 보는 것이 타당합니다.

 

사람이라면 누구나 거주할 곳이 필요하기에 집은 필수품입니다. 절대 다수가 돈을 벌면 맨 처음 가지려는 것이 자기집입니다. 사업이든 주식이든 돈을 번 사람은 결국엔 더 좋은 자기 집을 삽니다. 그 중에서도 아파트는 일반인들도 많은 수요가 있어 투자의 환금성이 매우 좋습니다.

 

요사이 우리나라뿐만 아니라, 전세계 어느 나라이든 주거지로 가장 좋은 노른자위 땅은 부자들의 아파트가 독차지하고 있습니다. 고급아파트는 공급되는 땅이 많지 않은 까닭입니다. 예를 들어, 강남아파트가 비싼 이유는 부자들이 선호하고 살 최상위주택지로 최적의 조건을 갖춘 곳이며, 타지역에서는 누릴 수 없는 우수한 지리적 위치와 주변환경(교육, 문화시설 등)을 갖추고 있고 희소성이 있기 때문입니다. 일반적으로 아파트 건축비는 강남이나 수도권이나 차이가 없습니다. 아파트 가격의 차이를 결정하는 것은 땅값입니다. 위치에 따른 가치와 희소성으로 인해 정부의 규제정책에도 별 영향을 받지 않고 가격상승이 쉽게 꺽이지 않는 이유입니다.

 

반대로 서민들에게 공급될 아파트부지는 수도권에 보다 많습니다. 그렇기 때문에 가격상승은 강남에 비해 크지 않고, 정부 규제정책에 영향을 받아 심지어 하락하게 되기까지 합니다.

 

'토지'를 알아야 부동산 투자에 실패하지 않는다
만약 부동산에 투자하여 성공하고자 한다면, 먼저 '땅에 대해 투자한다'고 생각하고 이해하는 것이 가장 중요합니다. '움직여 옮길 수 없는 재산'이 부동산이라고 합니다. 건물이 위치한 토지가 어떤 가치를 갖는지가 가장 중요한 선택기준일 것입니다.

 

따라서 부동산 투자해야 할 때 먼저 고민하고 접근해야 될 것은 최상위 '땅'인가를 고려한 후, 건물 자체가 갖는 기능과 미를 판별해 보는 것이 올바른 투자를 위한 노하우, 실패하지 않는 부동산 투자라 할 것입니다.