지역주택조합(3)-지역주택조합의 장단점과 투자유의사항

지역주택조합(3)-지역주택조합의 장단점과 투자유의사항

 

지역주택조합아파트는 일반아파트 대비 비용, 이자, 홍보비 감소로 인해 대체로 낮은 분양가로 조합원을 모집하기에 성공적으로 사업이 진행될 경우, 20~30%의 저렴한 가격으로 내집마련이 가능하고, 투자시에도 그에 상당한 금액 이상의 투자수익이 가능합니다. 지역주택조합아파트의 장단점을 비교해 보았습니다.

 

 

 

지역주택조합의 장단점 비교

 

지역주택조합아파트	VS	일반분양아파트
주택법	<적용법령>	주택법
지역주택조합	<사업주체>	주택건설업체(시행사)
조합원(조합원 공급후 잔여 20세대 이상일 경우,  청약을 통한 일반분양)	<아파트 공급대상>	'주택공급에 관한 규칙' 적용, 일반청약가입자
없음  (조합원에게 귀속, 조합원은 사업원가에 주택마련)	<사업이익>	있음 (사업마진을 남김)
토지물색→추진위설립→조합원모집→조합설립인가  →사업계획승인→착공→사용승인 및 입주  →청산 및 조합해산	<사업절차>	토지계약→사업계획승인→착공→일반분양  →사용승인 및 입주
일반분양아파트에 비해 6~12개월 추가소요  (조합원 모집~조합설립인가 기간)	<사업기간>	지역주택조합아파트에 비해 6~12개월 단축
없음(직접 조합원에 보존등기)	<소유권 이전비용>	시행사로부터 소유권 이전(입주자 별도 납부)
없음	<분양보증수수료>	원가항목에 포함
없음(조합원 납입금으로 투지 매입)	<P.F이자>	P.F이자 및 수수료 원가항목에 포함
없음(조합원 개별부담)	<보존등기비>	시행사 보존등기비 원가항목 포함
P.F등을 위한 신용공여가 없어 상대적으로 낮음	<공사비>	P.F등을 위한 신용공여시 상대적으로 높음
비용감소	<분양홍보비>	조합대비 비용 상승
※신용공여란 기존 은행 종금 보험사 등의 대출금, 지급보증, 기업어음(CP)  매입, 사모사채 외에 역외 외화대출, 크레디트 라인, 회사채, 미확정 지급보증 내용 등을 포함한 포괄적인 빚이라 할 수 있다.  '거액신용공여 총액한도'를 두어 동일한 개인이나 법인 또는 동일차주(계열) 각각에 대해 자기자본의 10%를 초과하는 신용공여 총합계액이 은행 자기자본의 5배를 초과할 수 없게 하고 있다.

 

 

지역주택조합의 투자유의사항

 

첫째, 사업부지 허가 여부입니다. 사업진행 예정인 지역이 허가가 제대로 나는지 확인해야 합니다. 지구단위계획구역으로 변경이 가능한지 또는 변경이 가능한지 또는 변경되어 있는지 즉, '제2종일반주거지역' 허가가 나와있는지 확인이 필요합니다. 이것은 국토교통부에서 운영하는 LURIS토지이용규제정보서비스 홈페이지를 이용하시면 쉽게 확인하실 수 있습니다. 토지매입을 다하였다고 하여도 지구단위 지정으로 사업부지 허가가 나지 않아서 지연되거나 취소되는 사례도 있습니다.

 

둘째, 토지매입 95%이상인지를 확인하여야 합니다. 지구단위의 개발예정지는 토지매입이 95%가 이루어지면
나머지 5%의 토지는 나라에서 강제매입하게 됩니다. 그래서 일명 알박기라고 하는 토지 소유주들의 고의적 방해로 인해 개발진행에 차질이 생기지 않도록 합니다. 토지매입확인방법은 홍보관을 방문하여 계약서를 직접확인하시거나 등기부등본을 통해 확인 가능합니다.

 

지역주택조합은 건축예정 가구 50%이상의 조합원 모집과 사업용지 80%이상의 사용권한을 확보하면 설립인가가 나며, 사업용지 95% 이상의 소유권 확보 또는 100%의 사용권한을 확보하면 사업계획승인이 나고 착공신고를 할 수 있습니다. 중요한 것은 사업용지 95%이상 소유권을 확보인데 이것은 안정적 확보를 위해선 실제적 매매계약이 95%되어야 합니다. 사용권한의 확보는 토지주의 변심 또는 토지주와의 분쟁발생의 리스크를 안고 있습니다.

 

셋째, 조합원 모집이 90%에 근겁하였거나 90%가 될 수 있는가?를 확인해야 합니다. 이것이 토지에 대한 소유권 확보 때문입니다. 사업용지에 대한 토지잔금을 치루고 소유권을 학보하기 위해선 조합원 모집이 90% 가량이어야만 그 분양대금으로 토지잔금을 치루는 것이 가능합니다. 사업성공의 핵심은 토지소유권의 확보이고 그 소유권을 확보하기 위한 돈입니다.

 

넷째, 분양업무대행사의 능력입니다. 사업성이 있는 토지와 지구단위가 확인되었다면, 시공사 선정이나 행정적 절차를 수행하는 업무대행사의 능력이 어느 정도 뒷받침이 되어야 추진일정 단축과 그로 인한 추가분담금의 발생을 최소화할 수 있기에 중요한 요소라고 할 수 있습니다.