코로나19가 가져온 부동산 시장, 투자할 곳은 있는가?

코로나19가 가져온 부동산 시장, 투자할 곳은 있는가?

많은 변화를 가져오고 있고 아직도 지속되고 있는 코로나19는 우리생활 전반을 변화시키고 있다. 거의 중단되다시피한 여행, 상가 영업중단과 영업시간의 제한 등의 사회적 거리두기가 진행되고 있다. 모두가 일시적으로 끝날 것이라는 기대와 달리 세계적으로 감염자 수는 줄어들 기미를 보이지 않고 있다.

 

코로나19 영향의 지속기간에 따라 우리생활과 경제환경은 많이 달라질 것이다. 그런데 지금도 코로나19의 해결은 장담할 수 없는 상황이고, 언제 이러한 상황의 종식될 것인지 모두가 관심이 집중되어 있다. 이젠 대부분 스트레스를 받고 단계라고 할 수 있다. 과연 언제쯤 이 사태가 끝날 것인가? 명확한 것은 아직 없다. 이것이 펙트이다.

 

거의 모든 국가들은 코로나19로 인한 경제적 충격을 완화하기 위해 노력하고 있다. 과거엔 상상할 수 없는 정책들이 집행되고 있다. '금리인하'와 직접적인 '재정지원정책'은 어느 나라 할 것 없이 진행되었다. 그런데 문제는 지금까지의 금융과 재정지원정책에도 불구하고, 코로나19의 확실한 해결책이 없다면, 추가적인 조치가 불가피하다는 것이다. 이것이 지금 우리가 직면하고 있는 현실이다.

 

전반적으로 경제적 활동의 감소가 소비위축으로 이어져 경기침체는 지속될 것이다. 이는 전문가들의 공통적인 견해이다. 소비활동의 위축은 관련업종에 일자리를 감소시킨다. 일자리 감소는 소득 감소로 이어져 소비 감소라는 악순환을 야기할 가능성이 크다. 

 

세계경제를 이끌고 있는 국가는 여전히 미국이다. 미국은 적극적으로 돈을 풀고 있다. 대선을 앞둔 상황이다. 그럼에도 불구하고 바이든이든 트럼프이든 모두 재정 확대를 기정사실로 하고 있다. 돈을 푼다는 것이다. 만약 이렇게 하지 않는다면, 2008년 금융위기의 원인되었던 '주택모기론 사태'가 재발 가능성도 있다. 그런데 이것 역시 임시방편이다. 왜냐하면, 코로나19가 장기간 지속된다면 경제불황은 피할 수 없을 것이기 대문이다. 스테크플레션의 가능성도  충분하는 것이다.

 

과거부터 수출중심의 한국경제는 미국과 중국의 영향을 피하기는 어려울 것이다. 현재 한국은행이나 정부는 미국의 정책을 적용하고 있다. 즉, 한국경제 또는 미국의 경제상황과 유사할 가능성이 크다. 더구나 한국정부는 지니친 부동산 정책규제로 인한 또다른 위험요인을 안고 있다. 경제불황시 금융권에서 재난을 발생시키는 원인이 될 것이다.

 

부동산 시장에는 어떤 영향이 있을 것인가?

 

위와 같은 경제상황에서 우리나라 부동산 시장은 어떤 불확실성이 있는가? 정부는 주택가격을 하락안정화시키려고 노력하고 있다. 이는 새로운 경제문제를 야기할 수 있는 요인이다. 미국과 세계는 디플레이션의 발생위험을 줄이기 위해 인플레이션을 용인하는 상황이다. 그런데 한국 정부는 자산 디플레이션으로 이끄는 역행적 부동산 정책을 고집하고 있다.

 

 

다분히 정치적인 의도로 진행되고 있다고 봐야 한다. 그렇지 않다면, 무지에서 나온 무모함이라고 할 수 있겠다. 그것에 현혹되는 국민들이 있다. 결국을 그들에게 피해가 돌아갈 것이다. 이;러한 경제의 본질과 경제적 인간심리에 반하는 부동산 정책이 나중에 사회문제발생으로 이어질 것이다.

 

주택시장에서는 거래급감으로, 임대상가는 임대료 미납으로, 사회적 거리두기로 오프라인 상가의 미래는 암울하다. 그렇다고 오피스건물도 언텍트시대라고 한다. 재택근무로 전환되는 추세이고, 자동화와 인공지능으로 인해 도심 대형오피스 건물의 공실이 늘어나고 있다.

 

상대적으로 어떤 부동산이 그나마 살아남아 자산가치를 지켜 줄 것인가?

 

우선, 주택시장은 코로나19로 인해 신규분양아파트의 수요가 증가할 것이다. 신규분양아파트의 청약경쟁율은 서울과 수도권에서 지속적으로 높아지고 있다. 금리인하의 영향으로 아파크가격대비 전세가율이 상승하였다. 그리고 정책적인 이유로 전세를 꺼리는 현상이 나타나고 있다. 또한 향후 전세에서 월세로 바뀔 것을 우려한 젊은세대가 아파트 분양에 몰린 까닭이다.

 

아파트도 평생 1채만을 가질 수 있다면, 똘똘한, 큰 평형의 아파트에 대한 수요가 늘어날 것이다. 이는 코로나19로 재택근무증가로 가정에 업무공간을 가지려는 경향이 현실화될 것이다. 따라서 소형 아파트의 수요가 줄어들 것이다.

 

오피스텔의 수요는 서울 중심가를 제외하고  그 수요가 일시적으로 늘어날 수 있지만, 조만간 수요가 감소할 것이다. 그리고 주택수에 포함한다고 하니 누구도 오피스텔로 자신이 신규분양의 기회를 놓치려하지 않기에 투자하려고 구입을 꺼리게 될 것이다.

 

상가의 경우에는 더욱 코로나19로 인해 더욱 심각한 상황이다. 배달이 늘어나고 사회적 거리두기로 손님이 줄어들어 운영에 어려움을 겪고 있다. 폐업을 하는 경우가 속출하고 있다. 언젠가는 풀리겠지하는 기대감으로 자영업자들이 버티고 있다. 그러나 코로나19 이전 상태로 돌아갈 수 있을까? 그 기대감은 점차 줄어들고 있다. 추후에 어떤 상가가 다시 부흥할 것인가? 해외여행이 거의 중단된 지금이다. 국내 여행지 상가가 단지내 상가보다 다소 투자로는 유리할 것으로 보인다.

 

결론적으로 코로나19로 인해 부동산 시장은 특별한 요소를 갖춘 곳을 제외하곤 상가, 오피스텔, 오피스의 수요는 줄어들 것이다. 상대적으로 주거용 신규분양시장의 쏠림현상은 계속될 것으로 보인다. 문제는 코로나19의 종식시점과 그 이후 사람들의 심리적으로든 생활변화가 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다.

 

돈값 하락은 분명하다. 자산가격은 상승할 것이다. 문제는 어디에 투자하여 돈값을 유지하고 증가시킬 것인가? 승자와 패자는 이 해답에서 결정될 것이다. 우리의 상상력과 예지력이 투자에 대한 용기와 자신감을 부여할 것이다. 기회는 지금일 수 있다. 수익은 회피하지 않고 적극적으로 찾아 선택한 자의 몫이 아닐까요?